Кадастровая стоимость недвижимого имущества устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Зачастую кадастровая стоимость завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для: установления меньшего размер земельного налога; определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность; расчета меньшей арендной платы; формирования меньшего размера налога на имущество организаций; иных ситуаций.

Бывают случаи, когда наоборот собственник заинтересован в увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в основном это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться: собственник земельного участка; арендатор земли; собственник квартиры; собственник нежилых зданий, сооружений, строений; арендатор нежилых помещений.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания кадастровой стоимости недвижимости проявляется в отношении земельных участков.

Поэтому мы подробнее расскажем все нюансы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривание кадастровой стоимости

Согласно ст. 390 НК РФ кадастровая стоимость земельных участков признается объектом налогообложения. В соответствии со ст. 389 НК РФ, является базой для определения налога.

Уменьшение кадастровой стоимости в настоящем случае уменьшает базу для определения налога.

Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определен порядок расчета арендной платы за пользование земельными участками, одним из следующих способов:

• на основании кадастровой стоимости земельных участков;
• по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
• в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
• на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Какое влияние оказывает переоценка кадастровой стоимости? Кадастровая стоимость земельных участков оказывает непосредственное влияние на формирование бюджета и в свою очередь оказывает влияние на денежные средства плательщиков налога на землю и арендных платежей. Величина платы за пользование землей указанных плательщиков, особенно хозяйствующих субъектов, может занимать значительную долю в составе затрат, а иногда может быть критичной. Изменение кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на величину налога на землю и арендных платежей.

Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает возможность оспаривания кадастровой оценки в специально созданной для этих целей комиссии или в суде.

Как изменить кадастровую стоимость?

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка являются (ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ):

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Цель оспаривания кадастровой стоимости земли заключается, в снижении налогооблагаемой базы земельного налога, снижении суммы выплат арендных платежей. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, в первую очередь, интересно тем налогоплательщикам, которые владеют крупными земельными участками, кадастровая стоимость которых может составлять сотни — тысячи миллионов рублей. Новая кадастровая стоимость будет основанием для нового исчисления налога и арендных платежей.

Кто может изменить кадастровую стоимость?

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основываясь на данных статьи 66 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ, в случаях, когда определяется рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Обжалование кадастровой стоимости земельного участка в этом случае решается полномочиями комиссии.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.Определение «экспертизы отчета» дано в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Содержание определения «экспертизы отчета» более подробно раскрыто в Приказе Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)». Согласно представленным нормативным документам «под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
  - соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
  - подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков».

Новая кадастровая стоимость земли напрямую зависит от результатов экспертизы отчета.

Направления экспертизы преобразованы в ФСО №5 в виды экспертизы отчета об оценке:

• экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);
• экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки.

Так, при проведении нормативно-методической экспертизы положительное экспертное заключение отчета об оценке — экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности.

В тех случаях, когда не указан вид экспертизы, экспертом СРОО проводится нормативно-методическая экспертиза, таким образом, в отношении оспаривания кадастровой оценки, где отсутствует такое указание, проводится нормативно-методическая экспертиза.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.